Ce qu'Adjugé tire d'un cahier des charges de 87 pages
Document analysé : le cahier spécial des charges S&L/DA/2018/015 du SPF Finances, publié en 2018, marché clôturé. Entreprise candidate : Exemple Bâtiment SRL, une entreprise fictive dont le profil est donné en bas de page. Résultat brut, sans retouche : analyse en 3 minutes, note méthodologique en un peu plus d'une minute.
Entretien immobilier complet de 600 logements au SHAPE-Village (7010 SHAPE) et de 19 maisons avenue d'Ottawa (7020 Maisières), plus travaux de rénovation des maisons de l'avenue d'Ottawa. Le marché couvre l'entretien courant, la remise en état locative, la rénovation, la peinture, le nettoyage, l'horticulture, l'entretien et le dépannage des chaudières, le ramonage et l'enlèvement des immondices.
Le SPF Finances cherche un entrepreneur unique pour entretenir pendant 8 ans 619 logements occupés par du personnel de l'OTAN au SHAPE, près de Mons. Le travail se fait sur bons de commande : environ 4 500 par an en 2016, avec des délais très courts (24 h pour l'entretien courant, 4 jours ouvrables pour une remise en état, 2 h pour un dépannage de chaudière, week-ends compris). L'attribution se fait sur le prix (115 points) et sur une note méthodologique de 5 pages (20 points). Il faut une agréation D classe 7, une visite obligatoire des lieux et un cautionnement de 80 000 €. Attention : il s'agit d'un appel d'offres de 2018, dont toutes les dates sont dépassées.
| Pouvoir adjudicateur | État belge, SPF Finances, représenté par le Ministre des Finances. Dossier suivi par le Service d'Encadrement Logistique, Division Achats (North Galaxy, Bruxelles). |
|---|---|
| Référence | S&L/DA/2018/015 |
| Type | mixte — Procédure ouverte avec publicité européenne. Marché à prix mixte : bordereau de prix et remboursement (CSC p. 4, B.1 ; p. 13, C.3). |
| Durée | 8 ans (96 mois), avec dérogation à l'article 57 de la loi du 17 juin 2016. Le pouvoir adjudicateur peut prolonger unilatéralement jusqu'à 102 mois. Il peut aussi résilier à la fin de chaque année, sans indemnité (CSC p. 6, B.2 ; p. 28, D.2.1). |
| Lieu | SHAPE-Village, 7010 SHAPE, et avenue d'Ottawa, 7020 Maisières (Hainaut). |
| Variantes | Variantes et options non autorisées (CSC p. 4, B.1). Pourtant, l'inventaire demande de chiffrer deux « options » pour les immondices (avec et sans tri sélectif). |
Il faut dire non, et pour deux raisons indépendantes. D'abord, ce cahier des charges date de 2018 : le dépôt était fixé au 16 août 2018 et la visite des lieux, obligatoire sous peine de nullité, avait lieu en juin 2018. Aucune offre n'est donc possible. Ensuite, même si ce marché était relancé tel quel, votre entreprise ne passerait pas la sélection : l'agréation exigée est D classe 7, vous êtes en D classe 4. Sur le fond, votre profil colle bien au métier : proximité, corps de métier internes, référence en logements sociaux sur bons de commande. En revanche, l'échelle (environ trois fois plus de bons), les délais (4 jours au lieu de 10, 2 h le week-end pour les chaudières) et les amendes automatiques de 500 € par jour dépassent votre capacité actuelle. La piste utile est la suivante : le contrat conclu en 2018 pour 8 ans (102 mois au maximum) devrait arriver à échéance vers 2026-2027. C'est une déduction, pas une information du document. Surveillez un éventuel nouveau marché et préparez-vous dès maintenant, par exemple avec un partenaire de classe 7.
Vos atouts
- Localisation idéale : siège et zone d'activité en Hainaut, à proximité immédiate du SHAPE (Mons).
- Métiers clés en interne (menuiserie, plomberie-chauffage, électricité, peinture), ce qui correspond à l'obligation d'exécuter sans sous-traitant.
- Référence très pertinente : contrat cadre d'entretien de 320 logements sociaux sur bons de commande (2020-2024), avec remises en état entre locataires et dépannages en 24 h.
- Expérience du travail en site occupé (24 logements de résidence pour aînés).
- Agréation P1 (chauffage central), plombiers-chauffagistes internes, VCA*, électriciens BA4/BA5.
- Organisation déjà outillée : dispatching, logiciel de bons avec photos, 9 camionnettes atelier, stock tampon, astreinte week-end.
Ce qui manque
- Délai de dépôt expiré (2018-08-16) et visite obligatoire passée : aucune offre n'est possible sur ce dossier.
- Agréation D classe 4 alors que la classe 7 est exigée : le critère de sélection n'est pas rempli.
- Échelle insuffisante : 619 logements et environ 4 500 bons par an, contre 320 logements et 1 450 interventions par an dans votre meilleure référence (410 000 €/an).
- Délai de remise en état imposé de 4 jours ouvrables, contre 10 jours en moyenne dans votre référence.
- Urgences : le cahier exige une intervention dès la demande et un dépannage chaudière en 2 h, 7 jours sur 7. Votre méthode prévoit une prise en charge en 4 h.
- Pas d'ingénieur industriel en construction identifié dans l'équipe, ni de secrétariat anglophone.
- Aucune expérience mentionnée de l'entretien en masse de chaudières (611 appareils), du ramonage ou de l'enlèvement des immondices.
- Risques financiers lourds pour une PME de 3,6 M€ de chiffre d'affaires : amendes de 500 € par jour et par infraction, cautionnement de 80 000 €, volume en chute à cause des démolitions.
À réunir avant de se lancer
- Pour un éventuel nouveau marché qui succéderait à celui-ci : disposer de l'agréation de la classe exigée, ou constituer un groupement ou une société momentanée avec une entreprise de classe suffisante (faites vérifier la recevabilité par un conseil).
- Recruter ou désigner un ingénieur industriel en construction et un secrétariat parlant anglais.
- Organiser une astreinte chauffage capable d'intervenir en 2 h le week-end, ou sous-traiter à un chauffagiste local (sous-traitance autorisée pour l'entretien et le dépannage des chaudières).
- Dimensionner les équipes pour tenir 4 jours ouvrables par remise en état au pic de juin à septembre (jusqu'à 5 remises en état par jour).
- Obtenir une garantie bancaire de 80 000 € et chiffrer le risque d'amendes dans les prix.
- Participer à la visite obligatoire et faire passer l'enquête de sécurité du SHAPE au personnel.
Avis calculé d'après le profil et la bibliothèque de l'entreprise. Plus ils sont complets, plus il est juste.
Profil de l'entreprise fictive utilisé pour cet exemple
Entreprise : Exemple Bâtiment SRL (entreprise fictive de démonstration) Forme : SRL Présentation : Entreprise générale de construction et de rénovation, fondée en 2004 en province de Hainaut. Entretien et petites rénovations de logements publics et privés : menuiserie, plomberie, électricité, peinture, toiture. Service de dépannage en 24 heures. Effectif : 22 ouvriers (menuisiers, plombiers-chauffagistes, électriciens, peintres), 3 chefs d'équipe, 1 conducteur de travaux, 1 employée au dispatching Chiffre d'affaires : 2022 : 3,1 M€ ; 2023 : 3,4 M€ ; 2024 : 3,6 M€ Agréation : D (entreprise générale de bâtiment) classe 4 ; P1 (chauffage central) classe 2 Certifications et attestations : VCA* ; électriciens BA4/BA5 Zone d'activité : provinces de Hainaut, Namur et Brabant wallon ## Références ### Entretien et remise en état de 320 logements sociaux (client : société de logement de service public fictive ; année : 2020-2024 ; montant : 410 000 € HTVA par an) Contrat cadre d'entretien : interventions sur bons de commande, remise en état des logements entre deux locataires (délai moyen 10 jours ouvrables), dépannages urgents en 24 h, 1 450 interventions par an. ### Rénovation de 24 logements d'une résidence pour aînés (client : CPAS fictif ; année : 2023 ; montant : 780 000 € HTVA) Travaux en site occupé : phasage par étage, communication hebdomadaire avec les résidents. ## Moyens humains et matériels ### Parc et organisation 9 camionnettes atelier équipées, stock tampon de pièces courantes (quincaillerie, sanitaire, électricité), logiciel de gestion des bons d'intervention avec photos avant/après. ## Méthodologies ### Gestion des interventions urgentes Permanence téléphonique de 7 h à 19 h, astreinte week-end, prise en charge d'une urgence en 4 heures maximum.
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